Houd lokale meerwaarden in publieke handen

Met hun vergunningsverlening, maar ook met de eigen investeringen creëren lokale besturen vastgoedmeerwaarden. Het is cruciaal dat lokale gemeenschappen op de één of andere manier mee kunnen genieten van die meerwaarden. Dat kan op verschillende manieren: door een slim grond- en pandenbeleid te voeren, op een verstandige manier stedenbouwkundige lasten op te leggen, nieuwe fiscale pistes te verkennen…

Al die zaken staan of vallen met een sterke onderhandelingspositie van lokale besturen. Investeer daarom in expertise bij de ambtenarij, in monitoringsystemen en in systematische kaders. Door zich te verdiepen in de gecreëerde meerwaarden, kunnen lokale besturen een einde maken aan de bestuurlijke naïviteit. Schrijf dus geen blanco cheques, maar laat een deel van de meerwaarden terugvloeien naar de gemeenschap. Maatschappelijke meerwaarde creëren kan ten slotte ook door speculatie tegen te gaan met specifieke heffingen.

Investeer in expertise over stedenbouwkundige lasten.

Stedenbouwkundige lasten leggen bijkomende verplichtingen op bij een vergunning. Ze vinden hun oorsprong in het voordeel dat een begunstigde uit de vergunning haalt, en in de bijkomende taken die een overheid door de uitvoering van deze vergunning op zich moet nemen. Een gelijkaardige omgevingsvergunning kan op de ene locatie worden uitgereikt mét lasten en op een andere locatie zónder lasten. Een gemeente heeft vanaf 1 januari 2024 een stedenbouwkundige verordening nodig om financiële lasten te kunnen opleggen. Werk daarom een doortimmerd kader uit en investeer in meerwaarde-expertise bij de ambtenarij om de onderhandelingspositie met ontwikkelaars te versterken.
Behoud strategische grondposities

Wil men als lokaal bestuur echt controle verwerven op de meerwaarde die ontstaat, dan blijft de strategische aankoop van grondposities een belangrijk instrument. Vanuit een visie op de toekomst van de gemeente en een zicht op de geplande publieke investeringen, kan het lokale bestuur gronden en panden verwerven waarvan de prijzen momenteel nog gunstig zijn (maar waarvan de prijs in de toekomst als gevolg van de geplande ingrepen zal stijgen) of waaraan een risico verbonden is dat tot gevolg heeft dat private ontwikkelaars minder geneigd zijn hier te investeren. Dat klinkt drastisch, maar vraagt vooral een investering in de transactiekost, de investering voor aankoop kan in principe volledig terug worden verdiend. Een andere optie is zich gedeeltelijk in te kopen of te onteigenen. Verkoop of terbeschikkingstelling moeten ten slotte voor specifieke doeleinden en onder duidelijke voorwaarden gebeuren. Op die manier kunnen besturen meerwaarden in publieke handen houden en speculatie uitschakelen.
Voer een proactief grondbeleid.

Voer een proactief grondbeleid met behoud van publieke grondposities en toepassing van erfpacht en opstalformules zodat betere ruimtelijke sturing mogelijk is en ook betaalbaarheid gerealiseerd kan worden. Lokale besturen moeten rekening houden met onvoorziene aankopen in de begroting. Snelheid van beslissen is cruciaal. De eigen grondpositie versterkt bovendien de onderhandelingspositie met ontwikkelaars, doordat er bijvoorbeeld ruilmogelijkheden ontstaan . Een andere minder bekende optie is de last tot grondafstand om er sociale woningen op te laten bouwen.
Onderzoek bijkomende meerwaardebelastingen.

Onderzoek de mogelijkheden van lokale meerwaardeheffingen op wijzigingen die buiten de planbaten vallen. Het gaat dan om wijzigingen van stedenbouwkundige voorschriften die een substantiële verhoging van dichtheid, een vermeerdering van aantal bouwlagen of een verhoging van bouwhoogte of bouwdiepte genereren. Zulke heffing kan in een apart belastingreglement gevat worden. Gemeenten genieten grote fiscale autonomie, ze mogen hier dan ook gebruik van maken. Verschillende gemeenten hebben hier al modellen rond. Een andere piste is een ‘greenfieldontwikkelingsheffing’ die bouwen in buitengebied afraadt.
Activeer de activeringsheffing

Om grondspeculatie tegen te gaan hebben gemeenten een nuttig instrument in handen: de activeringsheffing. De meeste gemeenten zijn niet verplicht om die te heffen. Toch kan het nuttig zijn om te onderzoeken in hoeverre dit instrument potentieel in uw gemeente heeft om speculatie te remmen. Lokale besturen kunnen daarbij fijnmazig te werk gaan, door de heffing ruimtelijk te differentiëren en progressieve tarieven te hanteren, in tijd bijvoorbeeld, maar ook in functie van het aantal percelen of de ligging van een belastingplichtige. Onderzoek welke criteria in uw gemeente het beste bijdragen aan een activeringsbeleid. In het kader van de bouwshift is differentiatie aangewezen tussen de kern en het buitengebied, waarbij onderbenutting in de kernen prioriteit krijgt. Zie het register van onbebouwde percelen ten slotte niet als een ‘moetje’, maar als een krachtig instrument om de grondvoorraad actief te monitoren en in gesprek te gaan met eigenaars.
Inventariseer leegstand en verwaarlozing

Gemeenten hebben heel wat financiële instrumenten in handen om leegstand en verwaarlozing tegen te gaan: de leegstands- en verwaarlozingsheffing. Investeer daarom in een goede en rechtlijnige inventarisatie van leegstaande woningen en gebouwen, evenals verwaarlozing. Door actief en maximaal te inventariseren kunnen lokale besturen beter zicht krijgen op de problematiek, maar hebben ze ook een goede aanleiding om in dialoog te gaan met eigenaars en samen te zoeken naar oplossingen. Pas het reglement zo nodig aan.
Haal het onderste uit de kan met leegstands- en verwaarlozingsheffingen

Met de heffingen zelf kunnen gemeenten fijnmazig te werk gaan door de tarieven ruimtelijk te differentiëren, te differentiëren naar oppervlakten, de heffing progressief te verhogen in de tijd of te verhogen in functie van het aantal percelen van een belastingplichtige. Zorg in ieder geval voor een minimale heffing en stem de heffing af op de waarde van het pand, de huurwaarde bijvoorbeeld. Gemeenten kunnen ook werken met een leegstandsbeheerder en een vrijstelling geven aan panden die in beheer worden gegeven aan de gemeente. Gemeenten kunnen ten slotte ook opcentiemen heffen op de gewestelijke heffingen op leegstaande bedrijfsgebouwen, en die op onbewoonbare woningen.